ПОКУПАТЬ ЛУЧШЕ С ОТДЕЛКОЙ ИЛИ БЕЗ?

Я – Лолита Самолётова, брокер с многолетним стажем на рынке элитной недвижимости Москвы (подробнее обо мне тут), с радостью делюсь с вами своим опытом

Извечный и очень мучительный вопрос для многих клиентов, покупающих в больших чеках. На чем остановить свой выбор, когда понравился и сам застройщик, и жилой комплекс, и цена адекватная. И вроде бы все звучит прекрасно – только осталось сделать финальный аккорд. Но вот задачка: застройщик предлагает в рамках своего проекта разные виды отделок (ох уж это лучшее, которое – враг хорошего). И сразу в голове миллион вопросов, за какой выбор отдать свой голос:

• пойти с дизайнером и воплотить в жизнь свою давнишнюю мечту, но тогда придется запастись временем и терпением + проинвестировать большую сумму в ремонт, ну а нервы со строителями – это вообще отдельная глава романа
• пойти на компромисс со своими мечтами и желаниями, зато въехать сразу в готовую для жизни квартиру с отделкой от застройщика и сразу жить жизнь в новом доме

Мозг буквально взорван. Предстоит принять очень серьезное решение. Поэтому давайте разбираться тут пошагово

Ну во-первых, опираясь на свой многолетний опыт, сразу вам предлагаю принять за аксиому (вам и самому сразу станет легче), что ИДЕАЛЬНЫХ решений не бывает (даже в таких сегментах жилой недвижимости, как элитные): всегда придется идти на какой-то (пусть и небольшой) компромисс, принимая окончательное решение о покупке. Нужно учитывать не только эмоциональную составляющую, оценивая объект, но обязательно и рациональную, т.е. его ликвидность в будущем: а что, если вы завтра уже решите выставить на продажу объект (ситуации в жизни разные бывают)

А вы отдаете себе отчет в том, что вложенные миллионы в отделку с дорогим дизайнером НИКОГДА полностью не окупятся при дальнейшей продаже объекта? То, что один считает стильным и креативным, другого может повергнуть в шок и разочарование. И тогда приходится даже сильно снижать рыночную стоимость объекта, потому что будущему собственнику встанет в копеечку демонтировать всю эту вашу «красоту». Мне довелось видеть такие квартиры. В итоге, они все равно продаются – но какая психологическая работа проделывается в процессе брокером с собственником, чтобы убедить его в неактуальности на сегодняшний день его, еще вчера, ну очень дорогой отделке

А для того, чтобы вас медленно, но верно подвести к принятию решения, давайте сначала определимся, какие виды отделок встречаются у застройщиков

И их ровно три:

• Отделка Shell & Core – квартира сдается в бетоне, в свободной планировке
• Отделка White Box – так называемая предчистовая отделка
• Отделка Ready to live – так называемая отделка «под ключ»

Перед тем, как мы перейдем к исследованиям каждого из трех видов, есть момент, на который я хотела бы обратить ваше пристальное внимание (и не важно, с отделкой вы приобретаете объект или без). А именно:

Изучаем внимательно ДДУ/ДКПБНВ

Запомните, гарантировано вы получите на финале ТОЛЬКО то, что застройщик прописал в договоре. На большее вы не сможете претендовать. Есть исключения у некоторых застройщиков, когда тот, по тем или иным причинам, не может взять на себя 100% ответственности и прописать в договоре все то, что презентовал вам на встрече в офисе продаж (ну времена сейчас непростые – не знаешь, что будет завтра), но, в результате, сдерживает обещанное слово, это говорит вам о следующем: во-первых, таких честных застройщиков крайне мало, а, во-вторых, вы должны отдавать себе отчет, что все, что вы получили бонусом к договору – это не что иное, как приятный сюрприз

Перед вами объект только с межквартирными стенами, окнами, входной дверью (у всех в элитных домах она должна быть идентичная – вы не имеете право менять дизайн входной двери) и выводами коммуникаций. Творите все, что душе угодно. Воплощайте самые свои смелые мечты

Это 100% ваш вариант, если:

• вы уже годы вынашиваете мечту сделать свой дизайн-проект в будущей квартире, если уже представил во всех своих смелых мечтах, как должно максимально комфортно и красиво выглядеть твое жилое пространство
• у вас есть бюджет на воплощение этих фантазий
• у вас есть железные нервы общаться с рабочими ближайшие полгода-год
• отдаете себе отчет в том, что при продаже этой квартиры в будущем, с высокой степенью вероятности, вам не удастся компенсировать финансовые затраты на ремонт, а может еще и придется снизить рыночную стоимость квартиры с таким ремонтом, чтобы только ее купили (вкусы очень редко когда совпадают)

Два основных минуса (это нужно принять морально перед покупкой объекта). Даже если вы очень быстро сделаете у себя в квартире ремонт – вы еще долго будете:

• жить в доме с соседскими ремонтами. Чем больше квартир в доме – тем это мероприятие дольше растягивается во времени. Этот срок может достигать до 10 лет
• жить в соседском цементе на этажах

Но не все так печально, друзья: в таких классах недвижимости, как Премиум и ДеЛюкс, во время отделки все жильцы строго пользуются только грузовым сервисным лифтом, доставляя все материалы с подземного этажа на свой. Лобби в таких домах уже готово в финишной отделке и полностью функционирует. Все пассажирские лифты в доме работают в обычном режиме и не зашиваются антивандальными материалами – только лишь сервисный лифт зашивается

Здесь по-прежнему есть, где разгуляться вашей фантазии, как дизайнеру и декоратору

Как правило, стандартная предчистовая отделка включает в себя следующий базовый набор: у вас будут возведены все межкомнатные стены – они будут уже ровными, отштукатуренными и готовыми под покраску, стеклопакеты установлены, стяжка пола выполнена, все выводы электрики (а иногда и выключатели с розетками уже установит застройщик вам), сантехнические коммуникации, входная дверь, выведут вам в квартиру и кондиционер, и ПВВ. Одним словом – сделают вам все ровно то, что прописано в договоре купли-продажи

Главное преимущество предчистовой отделки – в доме закончены черновые ремонтные работы. Т.е. сверлить еще будут, но уже дрелью. Звуков перфоратора вы уже не услышите и мешки с кирпичами и цементом вы не увидите в подземном паркинге и на этажах (если, конечно, кто-то не захочет у себя в новой квартире ломать стены и менять планировку)

Но! Вы должны быть готовы к шумным работам соседей (во времени), даже если это уже только про отделочные работы

Ну и финансово, как и предыдущий, этот вид отделки тоже сильно затратный

Надеюсь, мы все понимаем, что отделка в классе light премиум (про классификацию в жилой недвижимости в деталях рассказала тут) будет кардинально отличаться от отделки в люксе. Поэтому, как я уже ни раз говорила, внимательно читаем, что прописано в договоре, а не что вы увидели на картинках в офисе продаж

Но стандартный перечень отделки «под ключ» все же есть: стены будут возведены и декорированы (это покраска или обои), на полу будет лежать покрытие (паркет, инженерная доска, мрамор и тд), плинтуса напольные и потолочные, все двери (межквартирная и межкомнатные) установлены, установлены все стеклопакеты, в санузлах полностью завершена отделка со всем санитарно-техническим оборудованием, везде установлены розетки и выключатели, точечный свет на потолке

В классе Премиум не будет люстр и бра, для них будут сделаны выводы. В Люксе скорее всего весь свет будет установлен под ключ (все написано в договоре – читаем его внимательно)

Не будет мягкой мебели, текстиля и картин – тут вам в помощь декоратор как раз. В Люксе вы можете заранее все это заказать и оплатить. В «тяжелом» люксе будет все – вплоть до вилочек и тарелочек, тапочек и халатов

Планировка – наше все. Смотрим внимательно на планировку перед покупкой, она должна максимально подходить под вашу привычную организацию пространства в доме. Ориентир вам для правильного выбора: чем больше окон в квартире и меньше коридоров – тем эргономичнее внутреннее пространство вам удастся создать. В любом случае, слушайте свое сердце

Пример. Если вы категорически не приемлите санузел в рамках своей спальни, а вам важно, чтобы эти две комнаты носили в доме автономный характер – вы не уживетесь с таким компромиссом в будущем. А вот если вы хотели, чтобы из всех ваших окон был прямой вид на Кремль, а будет лишь такой вид из гостиной (окна спальни выходят во двор) – вот с таким компромиссом, как мне кажется, можно вполне комфортно жить

Преимуществ отделки «под ключ», пожалуй, три главных – это:

• финансовая выгода – застройщик закупает все оптом, вы никогда не сможете уложиться в ту же экономику при самостоятельной отделке
• сохранение здоровья на диалогах с рабочими в течение года в стиле «твоя моя не понимай» или вот еще самая распространенная у рабочих – «я думал, так будет лучше». Пока застройщик делал для вас отделку, вы проинвестировали свое время в свое же счастье: провели время с любимыми вам людьми, путешествовали, а может шли к своей цели (и ничто вас не отвлекало)
• вы заезжаете в тихий дом и сразу живете в нем жизнь, т.е. с момента выдачи вам ключей – единственное, что вам понадобится, это помощь декоратора: он поможет приобрести мягкую мебель на ваш вкус, развесить красиво картины на стенах, выбрать текстиль. В самом доме идеальная чистота, дом уже полностью функционирует (работает управляющая компания, консьерж сервис) – все готово, чтобы сделать ваше пребывание в доме максимально комфортным

Я знаю, я – ужасная зануда, опять я напоминаю вам и тут о важной детали. Входя в покупку с отделкой, подумайте сразу, как вы собираетесь в будущем с этой отделкой выходить. И вот основные параметры отделки, которые во все времена будут пользоваться интересом у большинства:

Минимализм, сдержанность и спокойствие в цветовой гамме + использование в отделке натуральных материалов. Но! с последними поосторожнее, пожалуйста. Была лет 10 назад такая поголовная тенденция у всех в премиальном сегменте – делать кухонные столешницы из натурального мрамора. Выглядит ну очень богато и достойно. Но вот беда, все быстро поняли издержки такой красоты: пятна от красного вина сразу же впитываются порами натурального камня. И если натуральный травертин можно шлифануть разок, и пятно уйдет, но с мрамором так не выйдет. Пятно на натуральном мраморе останется навсегда – к сожалению, и средств таких не придумали для выведения. Мрамор мгновенно впитывает краску. Сейчас есть огромное кол-во прекрасных искусственных аналогов мрамора – выглядит точь-в-точь, а в деле очень практичны

Риски: некачественно сделанная отделка – это когда реальная картинка отличается от обещанного в презентационных материалах. И тогда вам в помощь только то, что было прописано ранее в договоре с застройщиком. За мой многолетний опыт, поверьте мне, чудес я так тут я не увидела. Тот, кто старался с самого начала делать максимально качественную отделку 10 лет назад – тот ее и продолжает делать с таким же ответственным подходом и высочайшим уровнем уважения к клиенту. Не без казусов у всех: застройщик – такой же живой организм, как и человек (развивается, растет, экспериментирует). Важно – кто стоит во главе иерархии, какие ценности он сам проповедует и будет на них же и строить свою стратегию развития, транслировать их своей команде на всех ее уровнях

Я знаю ответственных и надежных застройщиков, не устану петь им оды благодарности за их труд. Ведь в моих руках – счастье клиента. И я поведу его всегда только туда, где ему будет гарантировано это счастье (почему вам выгодно работать с брокером и как выбрать «своего» надежного)

Да, и еще: я всегда (когда клиент этого желает) присутствую при приемке квартиры. А иногда и предлагаю услуги проверенных специалистов, которые проверят объекта сдачи на качество его исполнения