Я – Лолита Самолётова, брокер с многолетним стажем на рынке элитной недвижимости Москвы (подробнее обо мне тут), с радостью делюсь с вами своим опытом
Каждый в своей жизни рано или поздно сталкиваются с темой приобретения жилой недвижимости – а некоторые и не раз. Приобретают ведь не всегда только для собственного проживания. Жилая недвижимость – при правильном подходе – может оказаться очень выгодной инвестицией (про то, какие виды инвестирования в недвижимость бывают)
Если вы в сделку идете с опытным брокером – он вам расскажет все тонкости и нюансы в процессе поиска (почему вам выгодно работать с брокером и как выбрать «своего» надежного). Если же вы самостоятельно решили приобретать недвижимость – то вы точно должны понимать, как минимум, в каком классе жилья вы приобретаете квартиру. И моя статья вам точно сможет помочь лучше в этом ориентироваться
Каждый брокер в уважающем себя агентстве недвижимости сдает всегда экзамен на знание основных понятий в жилой недвижимости – только тогда он допускается до работы с клиентом. Так вот, еще лет 5 назад классов жилой недвижимости было строго пять, и мы их знали все наизусть – хоть ночью разбуди:
Эконом
Комфорт
Бизнес
Премиум
ДеЛюкс
И каждому классу соответствовал строгий набор определенных характеристик
Премиум класс, к примеру, раньше не мог быть про более, чем 80-100 квартир в доме и находиться за пределами Садового Кольца, а ДеЛюкс – про более 30-40 и находиться за пределами Бульварного Кольца. Локация и кол-во лотов в доме строгои категорично определяли класс жилья
Сейчас же, с таким бурным развитием промышленных зон Москвы, высокой стоимостью денег и земли в столице, с крайне ограниченным кол-вом новых площадок внутри бульварного кольца, прежние консервативно строгие границы в определении того или иного класса жилья претерпели изменения – они слегка размылись. То, что еще вчера ну никах не могло называться премиальным – сегодня вполне себе именно так и называется (строятся прекрасные дома по всем характеристикам класса премиум за пределами ТТК, иногда прямо у МКАДа). Поэтому сегодня смотрите лучше на характеристики конкретного объекта (я их описала ниже), и вы самостоятельно сможете понимать, в каком классе жилья вы приобретаете недвижимость
Кстати, никто не снимал высокой важности с таких характеристик, как локация и кол-во лотов в доме - только теперь они определяют не столько и не всегда класс жилья, сколько его статус и, как результат, цену за м2 в этом доме. Запомните одно простое правило в оценке статуса новостройки: статус всегда будет измеряться степенью приближенности объекта к Кремлю и кол-вом лотов в доме. Есть строгие требования конечно же и к остальным характеристикам: архитектуре, отделке, высоте потолков, инфраструктуре – но это все логическим образом всегда идет в строгом соответствии статусу дома (поясню – я еще не видела за годы своей работы, чтобы строили дом в 5 шагах от Кремля на 15 резиденций с банальной архитектурой, низкими потолками и без подземного паркинга, ну понимаете, про что я?)
Я лично работаю только в классах Премиум и ДеЛюкс, поэтому расскажу вам вкратце о них
Как я уже обозначила выше, характеристики классов жилой недвижимости за последние 5 лет слегка размылись. И Премиум с ДеЛюксом не стали здесь исключениями – скорее наоборот: сейчас, к примеру, есть дома такого премиального класса, что могут вполне посоревноваться с люксом. Поэтому я, опираясь на свой опыт, разделю премиум на два вида: «легкий» и «классический». Люкс пока не буду строго делить. Хотя, среди брокеров элитной недвижимости давно используется понятие «тяжелый люкс» – так уж и быть, немного приоткрою вам занавесу с расшифровкой и этого подвида (ниже)
Давайте разбираться по шагам
Как понять, что я точно приобретаю дом в классе ПРЕМИУМ?
Локация
«легкий премиум» – в пределах ТТК (но сегодня уже появляются реально классные по своему качеству и начинке премиальные дома и у МКАДа)
«классический премиум» – в пределах Садового Кольца
Кол-во лотов в доме
«легкий премиум» – и 1000, и 2000 квартир в жилом комплексе
«классический премиум» – (не более 100-120)
Этажность дома
«легкий премиум» – может быть и небоскреб в 70 этажей
«классический премиум» – не более 15 этажей
Лобби
Высокие потолки 5-6 метров
Дизайнерская отделка
Консьерж сервис 24/7
Высота потолков в квартирах
«легкий премиум» – вполне может получаться и чуть ниже 3м (в чистоте)
«классический премиум» – 3+ метров в чистоте (исключения составляют старинные дома, где разрешена только реставрация)
Подземная парковка – соотношение парковочных мест на подземной парковке к кол-ву квартир в доме
«легкий премиум» – 0,4-0,7 места на одну квартиру
«классический премиум» – 0,8-1 место на одну квартиру
«легкий премиум» – почти вся инфраструктура в доме (а она может быть реально вариативной и богатой) будет с доступом и резидентам, и жителям соседских домов
«классический премиум» – может даже предложить небольшой бассейн (редкость сейчас уже), и вся инфраструктура будет закрыта для посторонних – а доступна только резидентам жилого комплекса
Инженерия: как происходит очистка воды и воздуха, поставляемого в вашу квартиру, как устроена система кондиционирования, есть ли увлажнение воздуха в доме
И очень важная тут составляющая – приточно-вытяжная вентиляция (ПВВ). ПВВ – очень дорогая и очень сложная в эксплуатации система. Нет 100% ответа, лучше с ней в доме или без нее. Лучше, конечно, с качественно установленной и правильно эксплуатируемой ПВВ. Если застройщик решил сэкономить на качестве ПВВ – то уж лучше и вовсе ее не иметь в доме: она будет ломаться постоянно, а в цену за м2 квартиры ее стоимость обязательно включит застройщик. Например, ее крайне тяжело устанавливать и эксплуатировать в небоскребах
«легкий премиум» – может не быть ПВВ
«классический премиум»: ПВВ всегда будет тут
Горячая вода во время сезонного отключения летом
«легкий премиум» – своя бойлерная, вода всегда есть в доме без перебоев
«классический премиум» – своя бойлерная, вода всегда есть в доме без перебоев
Пассажирские лифты – соотношение кол-ва лифтов к кол-ву квартир
«легкий премиум» – один лифт на 50-70
«классический премиум» – один лифт на 20-30
Придомовая территория «легкий премиум» и «классический премиум»: всегда закрыта и имеет ландшафтный дизайн проект с детскими и спортивными площадками
Безопасность «легкий премиум» и «классический премиум»: охрана в доме + видеонаблюдение
Сервисный лифт – в нем происходят перемещения всех курьеров с доставкой, обслуживающего персонала дома, мебели и строительных материалов во время отделки квартир. В пассажирских лифтах – только собственники дома и их гости
«легкий премиум»: стараются делать везде сейчас, но вполне может такого и не быть
«классический премиум»: будет всегда
Шумоизоляция Тишина – важная составляющая при оценке характеристик дома. Поэтому застройщики в домах премиального класса должны уделять внимание качеству шумоизоляции в каждой квартире со всех сторон ее контура: межквартирные стены, пол, качественные стеклопакеты (не менее 40-45 децибел уровень поглощения шума)