ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫГОДНО СЕГОДНЯ?

Я – Лолита Самолётова, брокер с многолетним стажем на рынке элитной недвижимости Москвы (подробнее обо мне тут), с радостью делюсь с вами своим опытом

Во все времена люди инвестировали с целью получения дохода. Инвестор всегда рискует (элемент неопределенности всему виной), поэтому – это всегда про смелость, про некую дерзость, вызов самому себе или просто желание что-то доказать миру

Инвестировать и думать, что ты инвестируешь, как показала моя многолетняя практика в недвижимости – это две разные вещи. Уж каких я только инвесторов не повстречала на своем веку. И вот к какому выводу я пришла: понятие дохода, так же, как и инвестиции, у каждого разное. И каждый имеет право на свое это самое понятие. Один и тот же человек может абсолютно рационально подходить к инвестированию в коммерческую недвижимость, но почему-то вдруг при виде красивого жилого дома вдруг в нем включается такой амплитуды эмоция, что напрочь закрывает глаза на аналитику

Пример. Знакомишься с клиентом – ну очень состоятельный и в своем бизнесе очень успешный человек (пароходы и самолеты развозят его продукцию по всей стране, сотни человек работают на него). С гордостью рассказывает, что много лет уже самостоятельно инвестирует в московскую жилую недвижимость. В процессе диалога аккуратно уточняешь, в какие проекты инвестировал клиент. Получаешь ответ и с трудом сдерживаешь удивление на лице. В голове быстро срабатывает калькулятор и стоимость квадратного метра в каждом, обозначенном клиентом, доме в момент инвестирования. Внутри меня все кричит: «О, Боже, да если бы он тогда вложил эту сумму в другие проекты, сейчас заработал бы кратно больше». Спрашиваешь клиента: «Простите, а почему выбор инвестировать пал на вот этот объект, тут же застройщик с самого начала вышел по завышенной цене сразу для конечного покупателя»? Ответ: «Да, я это понимал сразу. Ну очень уж красивый дом». Ну что и сказать? Это выбор человека – он имеет право на него. Просто инвестиции в недвижимость именно для такого клиента – это не про преумножение дохода, а про вложения в собственное удовольствие от процесса. А удовольствие он получает через красоту, статус, престижность локации. Его такие инвестиции наполняют энергией, на которой потом он в своем бизнесе добивается огромных результатов

Работая с таким клиентом, брокер должен учитывать эти особенности и действовать в рамках предпочтений клиента, а не навязывать свои

Пример. Но особенно любопытно было в свое время наблюдать за теми, кому посчастливилось (по-другому и не скажешь) удачно зайти в новостройку в конце 2019 незадолго до начала пандемии в стране. А чтобы вы понимали, тогда удача сопутствовала буквально любому, кто вложился на старте. Можно было палку вставить в песок и не поливать ее – она все равно превращалась в цветущую сакуру. Тогда даже самые тяжело продаваемые новостройки, в итоге, быстренько продались. Паника – враг как хорошего, так и плохого: отключается рассудок – действия происходят наугад. Стоимость к 2021 с момента старта выросла в некоторых домах в 2-3 раза. И вот у счастливчика уже на страничке в соцсетях появляется еще одна компетенция – теперь он инвестор, обещает уже и другим рассказать, куда вложить свои сбережения, чтобы расти на 100% годовых. Пандемия закончилась, новоиспеченный инвестор продает свою новостройку в Москве с приличным доходом и на таком приподнятом настрое идет инвестировать дальше (в полной уверенности, что поймал за хвост жар-птицу). Но вот не затея, не угадывает на этот раз!

90% таких «инвесторов» дальше столкнулись с вложениями в проекты, которые вообще не выстрелили (примеров множество):

• проинвестировали на старте в Люкс в 2022 – когда люкс больше уже не выходил с инвест ценами (как раньше), а только уже с ценами для конечного покупателя, поэтому за 3 года стройки прирост составит не более 50%
• вложился в крутые виды из окон на реку, а на финале стройки вышел новый застройщик по соседству, и теперь его окна будут выходить на окна соседской башни. А вот у соседа теперь – на реку. Ожидаемого дохода не случилось у инвестора
• вот еще прекрасный пример – солнечный и, так манящий в свои объятия, Дубай: в 2022 на панике покупали этажами, инвестировали миллиарды, но не всегда в надежных и проверенных застройщиков. Хватали все. Теперь многие не могут выйти даже по той цене, по которой брали (не до дохода уж – теперь задача спасти хоть какую-то часть денег)

Это, помните, как все в одно время срочно ударились в игры с криптовалютой: там тоже можно было вдруг выиграть сильно много, но все же чаще - проиграть. В выигрыше оставались лишь те, кто знал хорошо правила игры, разбирался в математике, имел ранее опыт

Инвестирование – это конечно в какой-то степени игра (потому что элемент риска тут всегда будет присутствовать), но по серьезным правилам, с холодным рассудком и знанием предмета

Каждому ремеслу нужно учиться. Вы, к примеру, крутой бизнесмен и построили успешный логистический бизнес! Но от этого вы же стали вдруг шить себе одежду или самостоятельно чинить свой Бентли. Вы же предлагаете сделать это профессионалам, не так ли?

Пример. А вот еще одна сладкая тема сегодняшних российских инвесторов. Многие ушли в банковские депозиты – нынче тренд положить под «большой» процент свои сбережения в банке. Легкие деньги так манят, так манят! А так ли это оправдано с точки зрения реального (за вычетом всех налогов) дохода на руки?

Но! Я скажу вам так: несмотря на то, что ипотека сейчас под космический процент (можно сказать, что ее вовсе и нет) и, как раньше, предпринимателю с собственным высокодоходным бизнесом сегодня не заработать на разнице. Все же есть интересные предложения на рынке недвижимости, где можно классно заработать. Например, некоторые (далеко не все) проекты в коммерческой недвижимости, где выгодно вкладываться как в долгий срок (аренда), так и войти и продать через год готовый бизнес с арендным потоком. Окупаемость вложенных инвестиций минимальная тут – 7,5 лет, а через 5 лет вы выходите на доходность 25% годовых, а через 10 лет – на 40% годовых. А если не хотите играть в долгую, то заходите на старте и при продаже через год получаете 50% рост в стоимости.

Но кто-то по-прежнему хранит в банке (не покрывая даже реальную инфляцию в стране) или самостоятельно инвестирует в квартиры, доход от аренды которых не превышает 5-7% годовых

Итак, перехожу к сути вопроса и предлагаю дать определения основным видам инвестирования в недвижимость (крупными штрихами тут):

1. Инвестиции с целью заработка в краткосрочной перспективе
2. Инвестиция в качестве сохранения капитала
3. Инвестиции с целью заработка в долгосрочной перспективе
4. Инвестиции в трофейную недвижимость

И занимаетесь ли вы самостоятельно инвестированием в недвижимость или привлекаете экспертизу опытного брокера (подробно о том, почему вам выгодно работать с брокером я описала в статье), инвестировать нужно всегда в ликвидный объект недвижимости. Т.е. тот объект, который к моменту готовности не только вырастет в стоимости (price), но вырастет и в значимости (value) на рынке (и как следствие, стоимость которого будет стабильно прирастать и после того, как он будет жить уже своей полноценной жизнью)

1.Строится в востребованной локации – т.е. локации, в которой:

• либо редко уже появляются новые проекты (ну нет площадок там) и их ждут годами (Патриаршие Пруды, Золотая Миля, Хамовники, Замоскворечье)
• либо в любой локации, где существенно ощутима нехватка проектов такого уровня, ну или таковой проект вообще впервые появляется в данной локации. В каждом московском районе есть реальные его фанаты, которые родились и выросли в этом районе: здесь каждый поворот им знаком и дорог, здесь они пошли в школу, здесь в сквере первый раз поцеловались и тд – ну и пусть, что район не в ЦАО (я помню, с какой скоростью продавались первые новостройки класса бизнес в районе Динамо или Сокол, на Ходынке вообще первые новостройки в 2004 произвели, помню, такой успех – с тех пор цена там выросла уже в 5 раз). Это те случаи, когда новое поколение повзрослело, выросло и в доходе, и могут позволить себе вполне приобрести и квартиру в новостройке в Замоскворечье. Но на Соколе живут их родители, близкие друзья детства, уже и дети пошли в ту же школу, что и папа с мамой

Обязательно изучаем внимательно локацию. Что уже рядом построено идентичного, что в планах у других застройщиков построить по соседству в ближайшие годы (опытный брокер эту информацию должен знать). Как новая стройка соседа-застройщика скажется в будущем на ликвидности и на стоимости вашего дома (сегодня окна вашей квартиры выходят видами на реку, а завтра - на окна соседа). Каков план развития городской инфраструктуры вокруг. Какие коммерческие здания тут будут построены скоро и какого класса. Метро есть или будет, когда?

2.Строится застройщиком с надежной репутацией.
Эксперименты с, многообещающими на старте, новичками часто заканчиваются плачевно, хотя бывают исключения как выбирать надежного застройщика – я подробно разобрала тут

3.Имеет интересную и актуальную в будущем концепцию внутреннего благоустройства, отвечающую запросам его целевой аудитории

4.Имеет видовые характеристики
За красивые виды люди всегда готовы переплачивать. Квартиры с видами на оживленную магистраль или жд пути считаются неликвидными - хоть лично вам они могут очень даже и нравиться – имеете полное право. Просто учитывайте это при покупке – любителей слышать звуки поезда по ночам не так уж и много в этом мире

5.Сопровождается четким пониманием инфраструктуры вокруг.
А вот тут очень важно: если вы думаете, ликвидный проект может быть только в развитой инфраструктуре, вы сильно ошибаетесь. Самые умные инвесторы вкладываются в классные новые дома в тех районах, где вчера еще была ну очень сомнительная инфраструктура, а иногда и промзона (промзоны бывают разные – тут тоже нужно знать нюансы). Но план развития городской инфраструктуры здесь таков, что к моменту окончания стройки жилого комплекса тут будет буквально город-сад. И тогда вложенные инвестиции окупаются кратно на финале

1.Инвестиции с целью заработка в краткосрочной перспективе
Заходим в ликвидный объект либо:

• на старте – если застройщик вышел с адекватной рыночной стоимостью за м2 (подробно, в деталях о том, какие виды стартов продаж бывают, рассказала тут)
• в момент глубокой (кратковременной) скидки – так, чтобы цена сначала сильно упала в моменте, а потом выровнялась до прежней

На пике роста цены выходим из проекта по переуступке прав. Выплачиваем государству налог с прибыли.

Внимание! Налоговый резидент и налоговый Нерезидент выплачивают государству разный процент с дохода, и доход у одного и другого определяется абсолютно разными показателями

2.Инвестиции в качестве сохранения капитала
Здесь принято думать, что инвестор хочет просто не потерять на ежегодной инфляции – так сказать «сохранить» свой капитал. Но вот только мой кошелек почему-то сильно различает размер инфляции от Росстата и реальный рост цен буквально на все в Москве каждый год. И вот если вы реально хотите не потерять на росте цен в Москве, то тут недостаточно просто проинвестировать в любой старт новостройки, который покроет официальный размер инфляции. Нет, так не выйдет. Как и в первом варианте, нужно будет искать в успешном проекте предложение, которое на выходе по переуступке (через 1,5-2 года – а именно в этот период с момента старта идет основной рост стоимости м2 в доме) даст вам хороший доход

3.Инвестиции с целью заработка в долгосрочной перспективе
Речь тут идет о долгосрочной аренде. И тут правила инвестирования в объект как совпадают, так и могут отличаться от правил инвестирования с целью быстрого выхода из проекта

Тут реально важна востребованность локация и качество дома: один и тот же метраж в старом фонде престижного района Якиманки может в аренде стоить в 2 раза дешевле, чем в новом доме в районе Фили. А вот по стоимости продажи такие квартиры будут примерно идентичны

По уровню в доходе от аренды объекта иерархия выглядит сегодня так:

1. Склады класса А (самое выгодная аренда – доходит до 40% годовых через 10 лет, всегда востребована арендаторами, самая быстрая окупаемость – 7,5 лет)
2. Стрит ритейл
3. Офисы класса А
4. Жилой фонд (самый низкий доход от аренды по сравнению со всеми вышеизложенными видами недвижимости)

4.Трофейная недвижимость
Здесь у инвестора нет цели обогатиться ни на быстрой продаже, ни на аренде в перспективе. Он понимает, что такие дома – штучные. Их еще могут называть знаковыми объектами: такого уже не будет: ни с точки зрения архитектурной задумки, ни исключительности локации. Строятся они точно дольше обычных (иногда по 5-7 лет) – как правило, в старинной, исторической части Москвы. Это всегда и про виды на самые знаковые объекты города с высоких этажей (в таких домах их не более 7ми). Они, как ценные предметы искусства или старины, вполне могут передаваться от поколения к поколению

Такие дома всегда идут сразу с отделкой «под ключ», зачастую включая не только меблировку, но и все аксессуары интерьера

Речь идет конечно же только об одном классе жилья – это Люкс. (подробно про характеристики домов класса ДеЛюкс я рассказала тут) В таких домах мечтает жить каждый – лишь бы стать одной из огранок того редкостного бриллианта

В Москве (по моему субъективному мнению) таких, уже полностью заселенных и живущих своею жизнью, домов не так уж и много: Noble Row (2019), Lion Gate (2023), Barkly Gallery (2020). В таких домах редко уже, что можно потом купить, если не озаботился об этом на периоде продаж от застройщика

Если вы думаете, что в процессе строительства Barkly Gallery (2017-2020) была очередь из желающих приобрести – очень ошибаетесь. Продавать было трудно: ценник очень высокий, а вот локация тогда казалась «так себе» – это первый был настоящий люкс в Замоскворечье, возле дома в сквере постоянно жили бомжи (это было главным возражением при отказе клиента там покупать). Но те, кто рискнул, выиграл настоящий джекпот. Сегодня цена за м2 в этом доме выросла кратно. Бомжи исчезли навсегда. А сквер так благоустроили, такую красоту там сделали!

Noble Row и Lion Gate (с отделкой «под ключ» от самого Ralf Lauren с мебелью, посудой и полотенцами в санузлах) – это яркий пример эксклюзивной, трофейной недвижимости. Такие дома в свое время имели право продавать только избранные, предварительно аттестованные у застройщика, ТОП-брокеры рынка элитной недвижимости

Сейчас в Москве и Санкт-Петербурге на самой финальной стадии находятся несколько клубных домов подобного класса. Мы все следим за ходом их строительства с предвкушением чуда

А если вы хотите стать обладателем такого сокровища, я с радостью познакомлю вас с этими домами. И мы найдем то, что сразу и навсегда завоюет ваше сердце и станет для многих будущих поколений вашей дружной семьи родовым гнездом. Мои контакты и все обо мне – вы легко можете найти тут