ПОЧЕМУ РАБОТАТЬ С БРОКЕРОМ НАМНОГО ВЫГОДНЕЕ

Я – Лолита Самолётова, брокер с многолетним стажем на рынке элитной недвижимости Москвы (подробнее обо мне тут), с радостью делюсь с вами своим опытом

Давайте подробно разберем тему взаимодействия клиента с брокером в рамках приобретения жилой или коммерческой недвижимости напрямую у застройщика: какие выгоды и какие нюансы тут ожидают клиента. На чем лучше совсем не экономить – только потеряешь

Как говорится в пословице: «насильно мил не будешь». И один из моих принципов – не давить на клиента, и уж точно не убеждать его в необходимости работы со мною. Человек, покупающий себе элитную недвижимость – далеко неглупый человек, точно понимает, как ему выгоднее и полезнее поступить

Я вообще считаю, что каждый человек обладает всеми необходимыми ресурсами, чтобы разобраться с задачей любой сложности.

Рецепт прост, всего 2 ингредиента: в блендер отправляем:
1) ваше твердое намерение разобраться в теме
2) ваше время (тут могут уйти годы)

Теперь хорошенько, не спеша, все взбиваем. И – вы профессионал в новой области знаний! :)

А пока вы еще не стали профессионалом, картина самостоятельного поиска квартиры мечты выглядит примерно так для вас в самом начале: вы открываете циан и о, Боже, что вы видите! На карте все мигает огромным количеством объектов

И как разобраться в этом море предложений, где «каждая кукушка хвалит петуха за то, что хвалит тот кукушку» и наоборот? Подумайте хорошо, вам разве не жалко своего времени на изучение такого объема информации, прозвона объявлений (зачастую совершенно ложных – чтобы только завладеть вашим контактом, а потом забрасывать вас рекламой), самостоятельные просмотры квартир и домов – а там опять разочарование, совсем не то, что вы увидели в объявлении – вам это все зачем?

Я в недвижимости уже 10 лет, знаю уже столько нюансов и тонкостей, и до сих пор открываю для себя много нового и любопытного. Ниже – я постаралась беспристрастно изложить основные выгоды работы с брокером. Почему работа с ним будет вам только в радость и помощь, поможет в кротчайшие сроки найти объект, максимально отвечающий вашему запросу. И почему ваши попытки напрямую взаимодействовать с застройщиками (думая, что таким образом вы экономите на стоимости объекта) могут в последствии обернуться для вас неприятными «сюрпризами»

Итак, я утверждаю, что…

1.У такого брокера все цены и условия в точности такие же, как и у застройщиков

Чтобы получить доступ к прямым ценам застройщика (включая все промо-цены), брокеру необходимо пройти аккредитацию у застройщика и получить официальное разрешение на прямое партнерство. В процессе аккредитации брокера проверяют на профессиональную пригодность (изучают его опыт в закрытии сделок и рекомендации других застройщиков и коллег по цеху). Также его проверяет служба безопасности. И вот только тогда брокера подключают напрямую к базе данных всех жилых комплексов застройщика, предоставляя ему право продавать по прямым ценам застройщика

В случае с агентствами недвижимости – аккредитацию проходит само агентство, а не брокеры в нем. Персонал в любой компании имеет тенденцию меняться, поэтому у застройщиков нет времени их экзаменовать отдельно

А вот частному брокеру (каковым я являюсь) нужно побороться за такую привилегию

2.Такой брокер заинтересован «закрыть» вас (т.е. вывести вас на сделку), только если критерии вашего запроса максимально совпали в выбранном вами объекте, и этот выбор прежде всего делает вас и вашу семью счастливыми. Это выгодно и самому брокеру – ведь довольный клиент дальше будет его рекомендовать своим друзьям и знакомым

Опытный брокер всегда в курсе всех нюансов на рынке недвижимости. Это касается, в первую очередь, самого застройщика, к которому он вас привел на встречу: репутация застройщика на рынке (как строились и сдавались предыдущие проекты, в каком качестве, в какие сроки и тд), его финансовое благополучие в моменте (мы первыми узнаем о финансовых затруднениях девелопера – никакие СМИ вам не расскажут об этом заранее), команда девелопера на проекте (это важнейший фактор – особенно, если девелопер вышел на рынок с первым проектом, читайте мою статью о том, что нужно знать про застройщика до сделки - тут

Такой брокер всегда даст вам полную картину всех плюсов и нюансов по каждому варианту, который будет в вашем поле зрения во время выбора

У застройщика же задача одна – «закрыть» клиента на своем проекте (что вполне логично и справедливо). Как думаете, насколько объективную картину по всему рынку вы получите от застройщика? Скорее – все будет наоборот. Застройщик на встрече подсветит слабые стороны конкурентов – и правильно сделает, он действует ровно в рамках регламента своего работодателя

3.Насмотренность

Это то редкое качество, которое нарабатывается только опытом: способность на стадии старта понимать, что будет на финале. Это почти всегда крайне сложная задача

• во-первых, должно работать хорошо художественное воображение (это способность соединять многообразное и удерживать в представлении целое)
• во-вторых, зная предыдущие работы конкретного застройщика, зная команду на проекте, то самое художественное воображение должно работать, учитывая особенности в подходе к работе каждого застройщика индивидуально (на что застройщик способен, а где – лишь плод его фантазии). А если застройщик впервые пришел на рынок – что в этом случае представлять в голове? читайте мою статью о новых застройщиках тут.
• в-третьих, нужно понимать, как дом с его архитектурой, кол-вом квартир и внутренней инфраструктурой впишется в текущую локацию.
• в-четвертых (а вот тут ВНИМАНИЕ!!!), нужно понимать, есть ли в непосредственной близости потенциальные площадки для других застройщиков. Ох, сколько таких проектов, где люди переплачивали за виды из окон, а через год построился дом другого застройщика и теперь люди смотрят не на Москву-Сити, а на окна соседа. И уже никогда они не продадут свою, еще вчера видовую, квартиру с той прибылью, на которую рассчитывали в момент покупки

4.Такой брокер будет настаивать, чтобы инвестиции клиента были исключительно ликвидными – даже если речь идет о выборе дома для собственного проживания

Я всегда говорю, окончательное решение должно строиться не только на эмоциях – хотя именно в выборе объекта недвижимости для собственного проживания это самая важная составляющая. Тут все должно сложиться для вас: ваша локация, лучшие школы и кафешки с вашей любимой едой, лобби в доме и консьерж – ровно как вы все и хотели. Ура! Но рациональная составляющая имеет тоже большое значение. А если вам завтра нужно будет срочно продать этот объект (цели покупки у всех разные, да и жизнь непредсказуема)

Пример. В моей практике много прекрасных клиентов, которые осознанно приобрели квартиры с видами из окна на железную дорогу. И наслаждаются этими видами. Но все они (без исключения) были мною перед сделкой проинформированы, что далеко не все на этой планете разделяют их пристрастия слышать по ночам звук колес товарного состава. И в будущем, выставляя на продажу такую квартиру, нужно быть готовым к определенным нюансам, а именно: если в это же время в доме будут продажи похожих квартир с видами без железной дороги, а во двор или на реку, на пример – то придется либо подождать их продажи, либо сильно снижать цену за свою

5.Такой брокер держит руку на пульсе, умеет дружить с застройщиками и коллегами по цеху, и это ему помогает быть в курсе новостей рынка недвижимости, а именно: отслеживать интересные и выгодные предложения в моменте и знать про перспективу застройки в Москве в будущем

И здесь речь про:

• наши любимые старты продаж (подробно в деталях про старты)
• срочную потребность застройщика в момент е закрыть план по наполнению эскроу счета в проектном банке
• знание развития локации: чтобы клиент сегодня не купил задорого «видовую» квартиру в новостройке, а через несколько лет вдруг обнаружил, что по соседству растет башня другого застройщика, и теперь он будет смотреть не на реку (как предполагалось в момент инвестирования), а на окна соседа (который теперь будет смотреть на ту самую реку)

6.Только такой брокер сможет вас правильно сориентировать по реальной стоимости коммунальных платежей в том или ином проекте на стадии не просто его готовности, а реального функционирования со всеми проживающими в доме жильцами

И тут столько секретов, столько нюансов!!! Подробно, в деталях описала в своей статье про инфраструктуру в новостройках – читать тут

8.Такой брокер знает основные правила налогообложения в недвижимости

Да, брокер – не налоговый консультант, он не дает консультации по налогам. Но опытный брокер должен хотя бы примерно сориентировать вас по налоговым рискам и правилам

9.Такой брокер хорошо интуичит

• Особенно она важна, когда речь идет об инвестиционной сделке, и нужно помочь выбрать клиенту из двух, одинаково на первый взгляд рационально выгодных, вариантов. Нужно принять решение и сделать ставку – но только на что-то одно. И тогда на сцену выходит та самая Мисс Интуиция. На самом-то деле, если честно, она никуда и не уходила – с первых минут запроса клиента она всегда рядом с опытным брокером

Ну и вишенка на торте, барабанная дробь в студии!!!

10.Услуги брокера при совершенной сделке напрямую с застройщиком вам обойдутся бесплатно

Брокер получает свое вознаграждение напрямую от застройщика. Такая статья расходов у застройщика бюджетируется на самом старте и защищается в рамках проекта перед банком. Эта статья бюджета называется «расходы на маркетинг». Одним словом: либо застройщик вкладывает в рекламу и привлекает клиента самостоятельно, либо за него это делает брокер и приводит клиента, либо оба работают в параллели. Но статья бюджета неизменна – «реклама, маркетинг»

Тут частенько клиенту приходит на ум мысль, а как же сэкономить на брокерской комиссии и получить дополнительную скидку на квартиру

Я сама работала у элитного застройщика. И могу подтвердить вам информацию, что бюджет на маркетинг и бюджет на скидки никогда не пересекаются у девелопера. Более того – оба бюджета строго контролирует банк проектного финансирования

И да, еще очень важно понимать, что глубина скидки застройщика никак не сказывается на размере комиссии брокера. Поэтому брокер смело всегда просит у застройщика самую выгодную для своего клиента стоимость в рамках текущих условий

Если, все же, мне удалось вас убедить работать с профессионалом, то вам лишь осталось найти опытного и кайфующего от профессии брокера, довериться его опыту и все сложится у вас лучшим образом – обещаю

А вот вам несколько подсказок в поиске «своего» человека:

выбирайте брокера разумом, но не забывайте и про свое сердце (оно вас не обманет)

• рекомендации – хорошая вещь, особенно что касается порядочности и честности брокера
• смотрите на финансовое благополучие брокера (выбирайте брокера, у которого все базовые потребности закрыты, он не торопит своего клиента, не давит на него)
• кто бы и как бы вам не рекомендовал человека – работать именно вам с ним, а значит вы должны совпасть не только рационально, но и эмоционально. Поэтому смотрите внимательно на его эстетический интеллект – любой брокер ВСЕГДА субъективен, он всегда будет предлагать в первую очередь те объекты, в которые сам верит и влюблен. И это логично – он заботится и о вашем благополучии, и о своей репутации. Если вы будете довольны на финале своим выбором, потом порекомендуете его своим знакомым
• смотрите внимательно на его эмоциональный интеллект, как он проявляет себя в мир: что говорит – а главное, как, какие эмоции он транслирует и какие чувства вы рядом с ним испытываете. Все это будет в последствии притягивать к вам идентичные события в процессе сделки

А если мой подход к делу откликаются вашему сердцу и резонируют с вашими ценностями – я буду рада оказаться вам полезной в поиске объекта вашей мечты. Нас ждет с вами путешествие в мир красивых домов, где точно есть один, и он только ваш – и мы его обязательно найдем!

Найти меня просто здесь